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  • 2018
    7月
    20
    二手房房翻新讲座


    因受篇幅限制,在此粗略讲一下二手房的设计与施工,供大家参考。

        所谓旧房,就是房龄较长,已有一次或多次装修,多为小户型多层房和少量高层、小高层,复式别墅也有。

        旧房特点:强弱电路、水路及下水基本老化,不动可能勉强能用,一旦装修就得重排;特别是上世纪七、八十年代的多层房,多为砖混结构和大青块结构,表层多为沙粉,经过长时间风化,表面粉层与墙面分离,造成空鼓、开裂;顶地面多为多孔板,防水、隔音效果极差,墙、地、顶面,阴阳角垂直度、平整度较差。旧房房型比较传统,厨房、卫生间、厅较小,房间较大,采光通风效果较差,门窗大都是老式钢窗,锈蚀老化。旧房建造时间较早,安防、安保、智能系统大都不健全。

    就以上特点,对翻新房设计与施工提出了新的标准和新的要求,下面由我来粗略的谈谈翻新房设计与施工。

    所谓设计就是让有限的空间做出最佳的使用效果。主要考虑以下几点:使用功能定位、装修风格、立体空间、安全、通风采光。


    一, 使用功能定位:

        作为一个家应具备起码的使用功能,如:厨房、卫生间、储物间、卧室、客餐厅、工作阳台,根据不同的条件,房型大小、业主的个性应考虑书房、儿童房、会客厅、健身房、休息空间、洗衣房等。在条件允许的情况下,厨房安排5~7㎡,卫生间安排4~6㎡。作为设计师怎么样合理使用空间室最重要的。


    二, 设计风格:

    有现代简约、中式、欧式、日式、田园风格、地中海风格等等。不同人群、不同个性、不同房型、不同价位、不同地理位置,选择不同装修风格,经济实惠小户型,基本选择现代简约的清爽明快;房型较大,中老年年人群可以选择简欧加中式元素;年轻人可根据自己的个性,选择日式、田园、地中海风格等。


    三, 立体空间:

    根据不同房型特点,横梁的高度,使用功能的需要,可考虑做电视背景、沙发背景、餐厅背景、玄关、造型吊顶、配套装饰之类,确保室内立体效果,装饰颜色材质与装修风格要相配套,整体上自然和谐,让主人感觉到简约而不简单,豪华而不奢侈。


    四, 安全:

    旧房大多为砖混结构,砖体部分可能也是承重墙,不能追求设计效果,冒然拆除墙体,影响整体安全;墙面空鼓应铲除重粉,有条件在设计时应考虑安防、安保系统。


    五, 通风采光:

    旧房型比较传统,通风采光普遍较差,如厨房、卫生间能否扩大窗户、安装排风;房间、客厅的门连窗应拆除,增强采光通风效果。比较特殊的房型可根据风向设计屏风,可增强里屋通风度。


    下面谈谈翻新房施工:

        施工第一步是拆旧,拆除原有地板、地砖、墙裙、吊顶、橱柜等等。在拆除前要关闭水电,检查原始下水、地漏是否通畅,并加以?;?。业主有需要保留家具及物件,应造册登记,办理交接手续,并加以?;?。铲除墙面粉尘及墙地砖,一定要铲到原始墙体,不能留有粉尘。拆墙时动作要轻,以免影响左邻右舍。拆除门窗等室外物件时,做好安全?;?,避免隐患。垃圾袋装化,及时处理到物业指定的地方,楼道清扫干净。


        接下来泥工进行粉刷工作,墙体拆除部分要粉平包角,用靠尺确保90°。粉刷墙面时,要洒水湿透、做标基,二次或三次粉平,水泥黄沙比例为1:5或1:6,水泥比例不要太重,并不是水泥越多越好,可以使用325﹟复合水泥,黄沙以中粗河沙为好。墙面干得太快应添加801胶水,粉平后误差在2—3mm,做阴阳角应弹线,确保垂直度。对承重部分水泥现浇,如添加层面、添加横梁、院内做基础等,应使用425﹟硅酸盐水泥,加2、4、6石子、中粗黄沙,比例为1:3:3,钢筋比例根据实际情况,参照国家标准,合理排放;面积较大、长度较长应增加加强筋或弯曲筋,与原始结构连接要焊接。


        土建粉刷工作完工后,进入隐蔽工程施工。首先根据用电负荷,确定回路,实行一路一控;大功率用电器,实行专路专控,,一般照明线路用1.5m㎡,插座使用2.5m㎡铜质塑胶单芯线,用电功率大于2.5千瓦,小于5千瓦应排放4m㎡单芯线。所有电线全部穿管,强弱电应分管穿设,保持间距,平行并固定,不能交叉重叠,电线截面积不得超过管径40%。在没有特殊要求的前提下插座高度离地30cm,并列排放,开关高度为1.3m;插座连接左零又相上接地。零线进灯头,火线进开关。有水区域要用防水插座,卧室过道应用双联双控。


        上水更换,可以使用PPR水管,冷热水分开,保持安全距离,交叉处使用过桥,不能直接重叠,水管经过房间、客餐厅在没有特殊要求的情况下,要上面走。热水出口处与热水口距离越近越好。龙头连接要做到左热右冷;安装内丝弯头要考虑到瓷砖的厚度及龙头间距,冷热水管经过地面的时候,要考虑地面水平线,水管主副材料应使用同一品牌(不同品牌熔点不一样)。安装完毕,要做试压,热水管8公斤压力,试压半个小时,并出据报告。


        安装下水要做到进高出低,洗衣机下水尽量直排,做无柜体台盆,要确定准确下水位置,并做墙出水,长时间有水下水管道,应使用给水胶;台盆及水斗下水应做存水弯,无法做存水弯的地漏一定要用防臭地漏;马桶没有特殊情况尽量不要移位,马桶安装要用硅胶,不能用水泥。?;┥洗蚩装沧拔褰鹋浼欢ㄒ每灼?;热水器排烟管在经过PVC扣板的地方要加隔热膜;煤气表移位,应申请煤气公司,表下端可使用镀锌管,根据煤气表的大小,使用不同管径的煤气管,尽量走明管,煤气管接头处与强电、冷热水管要保持一定安全距离,做好后应检测。隐蔽工程通过验收应刻录光盘,以备后用。


        防水工程在隐蔽工程完工后进行,不同的区域应使用不同防水材料,厨房、卫生间应使用涂膜防水,阳台、顶棚等室外部分可以使用SPS火枪烧面防水,厨房、卫生间涂膜防水应做2遍,淋浴房,浴室墙面防水高度不低于1.8m,其他区域墙面不低于30cm,地漏、阴阳角管道处要多做几次防水,做好后要做试水试验。


        木工,是装修中的主要工种,它的工作量较大,这一块要注意的是材料的环保、风格定位、施工工艺。木工进场,应详细阅读施工图纸并和设计师沟通,现场放样,做好水平线;墙面、顶面、石膏板施工要用沉头螺丝固定,螺头要进入板面1~2mm,并做防锈处理,少用枪钉,自攻螺丝之间距离不能大于200mm,石膏板阳角最好要做阳角?;?,大面积石膏板面基础应采用轻钢龙骨,小面积如复杂造型可以采用木龙骨,但木龙骨一定要达到标准,做好烘干,防腐处理。做家具,板材连接处要马钉,钉距不能大于30cm,家具的内外表面,刨光,截面应做修饰处理(贴皮、做漆)。门窗安装之前,门窗套要进行校正,测量垂直度和水平度,测量对角线是否一致,门装好,门边缝2~2.5mm。铝扣板安装要有专业工具,尽量安排厂家安装,卫生间、厨房、阳台门套底板要做防湿处理,底板可用细木工板,清水饰面板施工钱要做封固底漆。新砌墙体应风干一星期后开始木器施工。


        木工制作家具的门板,内外应是使用同种夹板,用白胶漆压72小时,周边截面应用原子粉、石膏粉刮平, 沙光后贴皮或实木收边。铺地板打龙骨之前应求好水平线,以地面高点为准,低点用三夹板垫平,不能刨去龙骨,根据地板使用说明,预留伸缩缝;地板尽量让厂家安装,以便纠纷处理。踢脚线阴阳角不能使用90°直拼,应使用45°拼角。


        泥工贴转,要考虑水平度和垂直度,釉面砖贴前浸泡2小时以上,晾干后才能贴;无缝砖阳角要到45°角,水泥超过使用期不能使用,贴转时要添加801胶水。木板与墙面连接处要考虑伸缩缝。根据砖的规格合理布局,确保整体对称,并考虑墙地缝对接,尽量缩小损耗。一间房砖贴好后,应及时清缝,并用除尘布除去灰尘,做好?;?,24小时内不要走动和重压,完工后用小木锤轻敲是否空鼓;卫生间及淋浴房地面应做好返水,返水高度差在8-10mm,地漏不能设计在一块砖的中间,应放在两块的连接处;新砌墙体要考虑承重,尽量使用轻质砖,多孔砖应孔对孔砌制与原墙体连接处应用钢筋连接或做转口咬缝。


        油漆工是主题工程最后部分,也是装饰效果的关键部分,主要室墙面部分和木器部分。做墙面时首先除尘打底,对原始老墙面应铲除原涂料及粉底或用801滚涂,彻底干透才能重新批腻;墙顶面根据平整度批2-3遍(批墙材料的配方应比例均匀),每一遍厚度不超过2mm,严重不平的地方应使用拉法基石膏粉找平,阴阳角应弹线校正。石膏板接缝处用拉法基修补后贴上绷带,墙顶面开槽部分应用拉法基刮平,贴上绷带,批墙每遍干透后才能做第二遍;批后首先用280#砂皮,砂光。确定平整后应用360#砂皮收光,确保墙顶面误差在0.5-1mm。接下来是滚涂料,对深色涂料不能兑水,浅色涂料可兑10%、20%水,有条件的可喷漆,自喷涂之前要做好全面?;?,均匀喷洒;刷把、滚筒不同颜色不能混用。木器漆分为清水漆、混水漆。木器漆施工前要用美纹纸对玻璃门锁、铰链等进行?;?;做漆时应打开门窗保持通风;先做底漆,底漆应做3-4遍,每遍做好后用细砂带水砂光,确保透明,手感平整光滑,底漆完工后,两遍面漆,涂面室要轻、量少、顺纹理,家具门板应拆卸放平涂刷,有条件的可以喷漆。


    由于版面限制,以上是我对二手房设计与施工的粗略讲解

     


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